I due portali italiani principali pesano in modo diverso ogni elemento dell'annuncio. Pubblicare su entrambi va bene, ma l'ordine e l'ottimizzazione per ciascuno fanno la differenza tra prima pagina e pagina 4. Ecco la guida operativa 2026.
Le differenze chiave (nel motore di ranking)
Idealista: premia tantissimo le foto (qualità, numero, ordine). Penalizza annunci con meno di 8 foto. Considera molto la completezza dei campi(classe energetica, riscaldamento, esposizione, anno costruzione). Premia gli annunci nuovi per ~14 giorni, poi calano se non hai aggiornamenti.
Immobiliare.it: premia il prezzo competitivo rispetto alla zona. Algoritmo più aggressivo sulla "freschezza" — l'annuncio scende rapidamente se non aggiorni. Pesa molto i tag descrittivi nel testo (parole chiave: "ristrutturato", "ascensore", "balcone"). Mostra prima gli annunci con planimetria caricata.
Strategia di pubblicazione: in che ordine
Pubblica prima su Idealista, poi 24 ore dopo su Immobiliare.it. Perché:
- Idealista ti dà 14 giorni di "freschezza" e una visibilità organica più forte all'inizio
- Immobiliare.it indicizza in 2 ore e ti dà una "spinta nuovo" indipendente
- Pubblicando in due tempi raddoppi l'effetto "annuncio appena uscito" su Google
Non pubblicare su 8 portali contemporaneamente. Diluisci la spinta organica. Meglio 2 portali ottimizzati che 8 abbandonati.
Foto: regole specifiche per ciascun portale
Idealista: minimo 12 foto, prima foto = soggiorno principale (mai bagno, mai esterno). Ordine: soggiorno → cucina → camere → bagno → balcone/giardino → planimetria (sempre ultima). Risoluzione minima 1280px sul lato lungo.
Immobiliare.it: minimo 10 foto, prima foto = quella più rappresentativa (può essere anche un'esterna in case con giardino o ville). Stesso ordine ma planimetria può andare anche al 3° posto se molto chiara. Risoluzione minimo 1024px ma carica il massimo possibile.
Titolo: differenza di formato
- Idealista: 50–60 caratteri massimo. Formato "Tipologia, dettaglio, zona". Es. "Trilocale ristrutturato, ascensore, Brera"
- Immobiliare.it: 70–80 caratteri massimo. Più spazio per dettagli. Es. "Trilocale 90mq ristrutturato, terrazzo, ascensore, MM Lanza Brera"
Non copiare lo stesso titolo. Adatta a ciascun portale.
Descrizione: lunghezza e parole chiave
Idealista: 800–1200 caratteri. Stile narrativo. Le keyword pesano meno del titolo, ma le caratteristiche tecniche compilate nei campi (NON nel testo) pesano molto.
Immobiliare.it: 1500–2500 caratteri. Le keyword nel testo pesano davvero. Inserisci 2-3 volte le parole chiave principali (zona, tipologia, "ristrutturato", ecc.). Senza esagerare: keyword stuffing penalizza.
Aggiornamento: quando rinfrescare
Idealista: non puoi "rinfrescare" l'annuncio facilmente. Se cala visibilità dopo 30 giorni, devi modificare prezzo o foto principale per riattivare l'algoritmo.
Immobiliare.it: ogni 7-10 giorni cambia 1 elemento (foto principale, ordine foto, riga descrizione). L'algoritmo lo legge come "nuovo aggiornamento" e ti ridà spinta. Funziona davvero.
Errori da non fare mai
- Non pubblicare con prezzo "su richiesta": entrambi i portali ti penalizzano (l'utente filtra per fascia di prezzo, sei invisibile)
- Non lasciare campi vuoti: classe energetica "non disponibile" → annuncio scende nelle ricerche filtrate
- Non duplicare lo stesso annuncio su sub-account: Idealista ti banna l'agenzia se lo scopre
- Non usare le stesse foto a piena risoluzione: ridimensiona alle dimensioni richieste, l'algoritmo legge il file e premia chi rispetta i formati
In sintesi
Idealista pesa foto + completezza campi + freschezza prima 14 giorni. Immobiliare.it pesa prezzo competitivo + keyword nel testo + aggiornamento frequente. Pubblica prima su Idealista, 24 ore dopo su Immobiliare.it. Adatta titolo e descrizione a ciascuno. Aggiorna Immobiliare.it ogni 10 giorni. Tutto il resto è rumore.